Nieruchomości od lat stanowią temat pozostawiający szerokie pole do prowadzenia wielu dyskusji. W większości przypadków skupiają się one na cenie za metr kwadratowy kawalerki (w przypadku młodych ludzi) bądź cenie za metr wynajmu powierzchni biurowej (w przypadku firm, a szczególnie tych rozpoczynających swoją działalność). Obydwie grupy po nadejściu pandemii wirusa COVID-19 mocno liczyły na ich spadek. Niestety jak się okazało, rynek zareagował zupełnie inaczej aniżeli oczekiwano.
Można by rzec, że każdy rok jest przełomowy dla sektora gospodarczego jakim są nieruchomości, potocznie nazywane „budowlanką” z uwagi na nieustający wzrost cen wywołanych nierównym poziomem pomiędzy popytem a podażą. Jednakże rok 2020 był punktem zwrotnym w postrzeganiu posiadanych powierzchni biurowych oraz mieszkań, które w obecnej percepcji straciły na znaczeniu. Praca zdalna oraz zamykanie gospodarki uwidoczniło brak konieczności przesiadywania przez pracowników w biurach, a co więcej podkreśliło jak ważne są warunki w zaciszu domowym. Z ciasnych, małych kawalerek na piętrze, ludzie „przerzucili” się na lokale parterowe z ogródkiem oraz domy jednorodzinne w mniejszych miejscowościach. Natomiast biura, stały się tzw. przestrzenią jedynie do ważnych spotkań oraz „zacisza” pracowniczego w razie silnej potrzeby pracownika. Biorąc pod uwagę to zjawisko oraz potencjalne koszty, na które narażone jest przedsiębiorstwo w wyniku najmu czy nawet pobudowania własnej przestrzeni biurowej, popularnym modelem wśród pracodawców stał się model pracy hybrydowej łączący stary schemat pracy w biurze z nowym, powstałym w wyniku pandemii modelem pracy w domu.
Teoretycznie, rynek bardzo szybko znalazł odpowiedź na zmieniony charakter popytu w formie stref co-workingowych oraz prywatnych biurek, aczkolwiek wciąż jest to dość „młoda” niższa skierowana w kierunku start-up’ów bądź firm będących dopiero w fazie rozwoju. Jak zapewne, każdy z Nas się domyśla, nie są to stali klienci z uwagi na fakt, iż albo takie organizacje po prostu upadają albo po udanym NVP, przenoszą się na „własne śmieci”.
Nie mniej jednak, jedna z firm – Office&Cowork Center sp. z o.o.- już 4 lat temu dostrzegła potencjalną niższe w formie stref co-workingowych i „biurek” na wynajem. Dzisiaj, w ramach kampanii crowdfundingowej i emisji akcji chcą pozyskać dodatkowe 4 400 000 zł na rozwój prowadzonej działalności po przez zwiększenie ilości dostępnych lokalizacji. Zanim jednak zainwestujesz, przeczytaj dokładnie poniższą analizę. Nigdy nie warto oceniać książki po okładce 🙂 .
Historia spółki
Office&Cowork Center S.A. to spółka powstała na potrzeby dokonania ogólnopolskiej ekspansji zdecentralizowanej sieci elastycznego najmu powierzchni biurowych. Przedtem był to podmiot w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością rozpoczynający swoją działalność w 2017 roku. Co warto podkreślić, późniejsi założyciele wspomnianego podmiotu dwie pierwsze lokalizacje w formie testowej otworzyli jeszcze na początku IV kwartału 2016 roku w Krakowie. Dzięki temu „sprytnemu” zabiegowi już po uzyskaniu numeru KRS dla spółki z. o.o. łączna powierzchnia biurowa na koniec 2017 roku wynosiła aż 710 metrów kwadratowych, co niewątpliwie było też skutkiem powiększania portfela powierzchni biurowej o kolejne lokalizacje na bazie zebranych doświadczeń w roku poprzedzającym. W 2018 roku, spółka rozpoczęła powiększać swoją propozycje wartości o nowe rozwiązania biznesowe oraz wyskalowała biznes do 9 lokalizacji w Polsce. W ciągu roku nastąpił wzrost łącznej powierzchni biurowej do 1 280 metrów kwadratowych ( wzrost o 80%). W okresie kolejnych 12 miesięcy Office&Cowork Center sp. z o.o. odnotowało kolejne postępy, tzn. spółka udostępniła pierwsze biuro co-workingowe w Warszawie. Wówczas łączna powierzchnia przestrzeni biurowej oferowanej przez podmiot wynosiła 4 500 metrów kwadratowych. Jak na początku artykułu zostało to lekko wspomniane, rok 2020 był rokiem przełomowym, również dla spółki. A to z uwagi na przejęcie przez omawiany podmiot zarządzania nad powierzchnią biurową w wersji premium od BusinessLink w trzech lokalizacjach, tj. Krakowie, Katowicach oraz Warszawie. Łączna powierzchnia biurowa osiągnęła wartość 19 500 metrów kwadratowych. Właśnie, to wówczas wtedy, do „życia” została powołany obecny podmiot – Office&Cowork Center S.A.
Owa spółka akcyjna pełniąca rolę dominującą w całej grupie została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym dnia 28 sierpnia 2020 roku z adresem przy ulicy Plac Jana Matejki 10/6b w Krakowie. Numer KRS to: 0000856873
Kapitał zakładowy spółki wynosi 100 000 zł i na dzień 30 kwietnia bieżącego roku został on uregulowany w całości. Nominalna wartość 1 akcji wynosi 0,10 zł, co daje nam 100 000 akcji. Struktura akcjonariatu na dzień przed emisją (tj.23 czerwca br.) została zaprezentowana na diagramie poniżej.
Struktura akcjonariatu Office&Cowork Center S.A.
Posiadaczami, w równej ilości, tzn. po 500 000 imiennych akcji serii A są prezes zarządu – Pan Łukasz Kaleta oraz członek zarządu- Pan Dariusz Sieczka. W skład Rady Nadzorczej wchodzą:
- Pan Sebastian Kolisz
- Pan Dawid Zieliński
- Pan Konrad Okła.
Z uwagi na fakt, iż wszystkie wyżej osobistości stanowią według zapewnień spółki istotny wkład w jej funkcjonowanie, ich kompetencjom oraz doświadczeniu przyjrzę się w dalszej części artykułu.
Wniosek: Marka Office&Cowork Center oferująca biuro na wynajem w elastycznej jak na uprzednio obowiązuje standardy powierzchnie biurowe, faktycznie odnotowała wzrost w ujęciu skali prowadzonego biznesu. Aczkolwiek zastanawiająca jest informacja odnośnie przychodów w spółce zależnej, jaką emitent umieścił w swoich materiałach marketingowych. Niestety, lecz zapomniał on umieścić adnotacji, co za podmiot gospodarczy pełni rolę spółki zależnej oraz z skąd generowane są takie przychody ( odpowiedź na tą zagwozdkę znajdziecie niżej w artykule). I pisząc o przychodach, zespół z Office&Cowork Center mógł postarać się bardziej i podać zysk bądź stratę, która w wyraźniejszy sposób przedstawiała stan faktyczny.
Co spółka oferuje?
Office&Cowork Center S.A. swoją podstawową propozycje wartości skupia wokół usługi w postaci udostępniania powierzchni biurowej dostosowanej do potrzeb i finansowych możliwości klienta- spółki w sześciu lokalizacjach w Polsce: 3 w Krakowie, 2 w Warszawie oraz 1 we Wrocławiu. Łącznie Office&Cowork Center oferuje 18 000 metrów kwadratowych.
Obecnie, potencjalny klient w ramach pakietu podstawowego otrzymuje możliwość korzystania z adresu rejestrowego emitenta, pełną obsługę korespondencji oraz dostęp do strefy coworkingowej emitenta we wskazanej lokalizacji. Dodatkowo, w zależności od subskrybowanego pakietu, klient otrzymuje dodatkowe benefity. Poniżej prezentuje 3 możliwości, wśród których klient może dokonać wyboru. Są to:
- Biuro dedykowane
Powierzchnie biurowe dedykowane dla klientów posiadających kilka bądź kilkanaście osób w zespole potrzebujących komfortowych warunków do pracy w jednej lokalizacji.
- Dedykowane biurko
„Powierzchnia biurowa” w postaci przypisanego do danego, konkretnego klienta biurka w przestrzeni zwanej „coworking„. W odróżnieniu od powyższej propozycji, ta nie zapewnia tak komfortowych warunków pracy jakimi są cisza oraz prywatność.
- Wirtualne biuro
Usługa pozwalająca na korzystanie z adresu rejestrowego emitenta wraz z pełną obsługą korespondencji wraz z jej skanowaniem. Ponadto klient w ramach płaconego abonamentu ma nielimitowaną dostęp do strefy coworkingowej w danej lokalizacji, ale bez posiadania przypisanego biurka.
Emitent w ramach swojej oferty umożliwia odpłatne korzystanie z sal konferencyjnych. W przypadku pakietu „Biuro dedykowane” czy „Dedykowane biurko„, klient otrzymuję daną ilość godzin do wykorzystania w ramach abonamentu. Po jej przekroczeniu, podobnie jak w przypadku pakietu „Wirtualne Biuro„, każda rozpoczęta godzina w sali konferencyjnej jest odpłatna i doliczana do abonamentu.
Dodatkowo, każdy subskrybent w ramach płaconego abonamentu, niezależnie od wybranego pakietu otrzymuje możliwość networkingu z pozostałymi klientami marki Office&Cowork Center ( nigdy nie wiadomo, gdzie czai się klient). Spółka oferuje również dostęp do usług konsultacyjnych, które obejmują spotkania z mentorami. Oprócz tego istnieje również możliwość nawiązania kontaktu z grupą inwestorów w ramach kontaktów posiadanych przez emitenta.
Zróżnicowana oferta wynajmu powierzchni biurowej pozwalająca na dostosowanie go do potrzeb i możliwości finansowych klienta.
Podstawowy pakiet obejmujący wszystko, co początkujący start-up/ spółka potrzebuje w I etapie swojej działalności, tj. wirtualny adres, strefa co-workingowa oraz pełna obsługa korespondencji.
Brak pakietu pośredniego, tzn. własnej przestrzeni zamkniętej dla zespołu 2-3 osobowego.
Brak dodatkowych usług dla początkujących start-up’ów, w postaci usług księgowej czy porady prawnej.
Oferowany usługa to tak naprawdę „podnajem” wynajmowanych przez emitenta powierzchni biurowych, które zostały ładnie wykończone i uzupełnione o ofertę obsługi korespondencyjnej i rejestrowej podmiotu.
Przeciętna jakość wykończenia, odbiegająca od standardów w większości lokalizacji (poza PGE Narodowym w Warszawie i Zebra Tower)
Uboga oferta pod względem lokalizacji. Brakuje takich miast jak Poznań, Gdańsk, Szczecin czy Lublin.
Kto stoi za marką Office&Cowork Centrę S.A.?
Po przejrzeniu materiałów marketingowych, jednoznacznie można stwierdzić, iż zarówno zarząd jak i rada nadzorcza składa się z osób, które są przede wszystkim osobami przedsiębiorczymi, oraz w 3 na 4 przypadkach miały styczność z biznesem biurowym. Co więcej, dwóch Panów brało również czynny udział w działalności prowadzonej przez Akademickie Inkubatory Przedsiębiorczości (cokolwiek można o nich powiedzieć). Śmiało, więc można powiedzieć, że zbadali oni zapotrzebowanie, wyciągnęli wnioski i sami ruszyli zawojować rynek. Poniżej po krótce przedstawię każdego z osobna wraz z pełnioną funkcją w organizacji.
Zarząd
- Łukasz Kaletą – Prezes Zarządu
- 14-letnie doświadczenie jako przedsiebiorca
- członek Rad Nadzorczych w Columbus Energy S.A oraz Nexity Global S.A.
- współzałożyciel i założyciel LoveKrakow sp. z o.o., ART-Tech oraz Redi sp. z o.o.
- W spółce odpowiada za budowanie relacji, pozyskiwanie nowych klientów oraz rozwój działalności biznesowej.
- Bierze czynny udział w działaniach na rzecz fundacji „Polska Innowacyjna„
- 14-letnie doświadczenie jako przedsiebiorca
- Darek Sieczka – Wiceprezes Zarządu
- wieloletnie doswiadczenie przedsiębiorcy
- współtwórca firmy Office and Cowork Center
- od 10 lat prowadzi działalność w branży automotive.
- W spółce odpowiada za opiekę nad obecnymi biurami oraz akwizycją nowych lokalizacji.
- wieloletnie doswiadczenie przedsiębiorcy
Rada Nadzorcza:
- Sebastian Kolisz – Członek Rady Nadzorczej
- inwestor z wieloletnim doświadczeniem;
- założyciel IRESCO sp. z o.o. – spółki poprzez którą realizuje inwestycje nieruchomościowe i giełdowe;
- akcjonariusz kilku spółek akcyjnych;
- aktywnie uczestniczył w projektach o charakterze start-up’owym w ramach Fundacji AIP;
- był odpowiedzialny za budowanie sieci Inkubatorów Przedsiębiorczości w Krakowie jak również sieci biur „Business Link” w Krakowie.
- inwestor z wieloletnim doświadczeniem;
- Dawid Zieliński – Członek Rady Nadzorczej
- przedsiębiorca z wieloletnim doświadczeniem w branży fotowoltaicznej;
- założyciel i prezes zarządu Columbus Energy;
- posiada doświadczenie menadżerskie zdobyte w takich firmach jak Heiderbelrg Technology Center czy MARS Polska.
- przedsiębiorca z wieloletnim doświadczeniem w branży fotowoltaicznej;
- Konrad Okła– Członek Rady Nadzorczej
- przedsiębiorca z wieloletnim doświadczeniem
- prekursor PropTech („Technologi Nieruchomości„) w Polsce.
Fundamenty biznesowe Office&Cowork Center
Office & Cowork Center S.A. ( w materiałach nazywane jako grupa kapitałowa) swój model biznesowy oparło o trzy założenia.
Łatwa skalowalność biznesu
Niski koszt pozyskania klientów
Utrzymanie potencjału marki O&CC
Emitent propozycje wartości swojej usługi opiera na udostępnianiu powierzchni biurowych podnajmowanych przez niego od zarządców budynków biurowych w największych miastach Polski. Taki zabieg pozwala, na szybkie „zdobycie” kolejnych lokalizacji, które nie stanowią większego problemu poza w miarę sprawnych ich zapełnieniem przez klientów w celu pokrywania kosztów i generowania ewentualnych przychodów. Minusem takiego rozwiązania jest fakt, iż oferowane w ramach O&CC powierzchnie biurowe, nie są de facto własnością spółki. Jedyną „innowacją” o ile można to tak nazwać ( podobne usługi istniały już wcześniej na rynku), jest to, iż najemca powierzchni/biurka/ adresu wirtualnego otrzymuje „kompleksową” usługę w postaci pełnej obsługi korespondencji,(płatnego) dostępu do salek konferencyjnych, możliwości networkingu z innymi beneficjentami oraz utrzymaną czystość w pomieszczeniach wraz z zapleczem w postaci wody, herbaty czy kawy.
Kolejnym założeniem jest niski koszt pozyskania klientów, który niewątpliwie ma świadczyć o potencjalne inwestycyjnym marki O&CC ( trzeciego założenia), co niestety nie zostało odzwierciedlone w dokumentach finansowym. Natomiast zostawmy to na chwile.
Firma Office & Cowork Center S.A. chwali się swoim modelem jako konstrukcją, która niesie ze sobą korzyści dla klientów wynikających z 4 filarów. A mianowicie, jak zapewnia emitent, niewątpliwe jest to elastyczna formuła wynajmu pozwalająca na szybkie dostosowanie oferty do potrzeb klienta, która w połączeniu z dywersyfikacją najmowanej powierzchni zapewnia 100% satysfakcję klienta. Może on bowiem, nie tylko zmieniać warunki w odpowiedzi na szybko zmieniające się warunki, ale również ma możliwość zmiany ówcześnie dokonanego wyboru w kwestii standardu oraz lokalizacji powierzchni z której korzysta. Niestety, z tego co udało mi się ustalić, jedynymi lokalizacjami o „podwyższonym standardzie” znajdującymi się w ofercie marki O & CC jest PGE Narodowy oraz Zebra Tower w Warszawie. Jako kolejnymi dwoma atutami jest „odporność” na kryzys związany z pandemią oraz innowacyjne podejście, co dla mnie w obu przypadkach jest lekko naciągane. Nie możemy mówić o odporności na wirusa, ponieważ wirus nie atakuje powierzchni a ludzi. Po drugie, w I etapie kryzysu, nie sztuką jest zdobywanie kolejnych lokalizacji, które przez moment można było „nabyć” za niższą stawkę rynkową, która odbiegała od standardowego poziomu cen. W przypadku postrzegania modelu jako coś innowacyjnego, to tak jak wspomniałem wcześniej, tak jak najbardziej można byłoby tak powiedzieć, ale nie dziś. Taka usługa istnieje już od kilku dobrych lat na rynku.
Na koniec tego rozdziału, chciałbym poruszyć jeszcze jeden, bardzo ważny aspekt modelu biznesowego, którego mi zabrakło w materiałach marketingowych spółki.
Emitent nie podał informacji o cenach poszczególnych pakietów , ilości subskrybentów/ klientów, którzy nabyli usługę od Office & Cowork Center, jak również nie udostępnił danych odnośnie obecnie generowanych przychodów (poza dokumentami finansowymi) i ich prognozy. Spółka ubiega się o pozyskanie dodatkowych środków na rozwój biznesu, zapominając ( może celowo) o podstawowych, elementarnych kwestiach związanych z prezentacją modelu biznesowego.
Niestandardowa oferta skierowana w stronę start-up’ów i przedsiębiorców, tj. możliwość zawarcia elastycznej umowy, która w każdej chwili pozwala na zmianę warunków w zakresie charakterystyki najmowanej powierzchni a także lokalizacji;
Dodatkowe strumienie przychodów, w postaci odpłatnego udostępniania sal konferencyjnych.
Brak danych odnośnie cen pakietów, przychodów, ilości obecnych subskrybentów oraz ich wartości prognostycznych na kolejne lata;
Brak wyraźnego wskazania strumieni przychodów i struktury kosztów emitenta;
Propozycja wartości oparta jest w głównej mierze nad podnajmem wynajmowanych przez Office & Cowork Center powierzchniach w biurowcach;
Uboga ilość lokalizacji o podwyższonym standardzie;
Kondycja finansowa marki O&CC
Jak zostało to nadmienione powyżej, marka Office & Cowork Center prowadziła swoją działalność najpierw w postaci spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a dopiero rok później (tj. w roku ubiegłym) została włączona do grupy kapitałowej Office & Cowork Center, gdzie dominującą rolę odgrywa spółka akcyjna.
W przypadku spółki z o.o. sytuacja finansowa za rok 2019 nie wygląda zbyt dobrze. Na dzień 31 grudnia wspomnianego roku podmiot odnotował stratę w wysokości – 113 333,09 zł. W porównaniu do roku poprzedzającego jest to znaczny wzrost, z uwagi na fakt, iż wynosił on wówczas „jedyne” – 36 756,82 zł. Co jest ciekawe, wzrostowi uległ także poziom przychodów ze sprzedaży usług, tj. z poziomu 562 403,23 zł do 957 594,63 zł oraz poziom kosztów ponoszonych w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej, tj. z poziomu 594 438,18 zł do 1 045 328,77 zł. Porównując do siebie obydwie pozycje procentowo, można stwierdzić iż wzrost generowanych przychodów o 70% nie jest w stanie zrównać straty w wyniku ponoszonych kosztów działalności operacyjnej ( które również wzrosły i to o 75%). Dodatkowo, uwagę przykuwa zadłużenie podmiotu, które w okresie 12 miesięcy wzrosło o dodatkowe 254 613,09 zł. Na uwagę zasługuje tu pewne stwierdzenie, tzn. na początku artykułu krytykowałem emitenta za brak podania definicji użytego przez niego pojęcia o spółce zależnej, jakie zostało użyte w prezentacji historii rozwoju marki O&CC. Teraz już wiadomo, ze chodziło o podmiot w formie spółki z o.o.. Niestety (stety dla mnie) jak zostało to wyżej wytknięte przeze mnie, chwalenie się przychodami nie jest sztuką. Sztuką jest pokazanie ile na tym się zarobiło. A w przypadku marki O&CC przychody były wysokie, lecz koszty jeszcze wyższe, co w konsekwencji dało wysoki ujemny zysk, czyli stratę.
W przypadku spółki akcyjnej, można powiedzieć, że swoją pozornie dobrą sytuację finansową zawdzięcza spółce z o.o. w której to generowane są zarówno przychody jak i koszty. Taki zabieg sprawia, że spółka akcyjna nie jest obciążana żadnymi zobowiązaniami. Na dzień 30 kwietnia bieżącego roku, zysk netto spółki wynosił 83,01 zł.
Wniosek: Kondycję finansową spółki z o.o. oceniłbym jako średnią (mocno naciągane). Podmiot faktycznie osiąga przychody i to nie małe, jednakże wraz ze wzrostem przychodów rosną mu koszty, które tłumią wzrost przychodów. Dodatkowo spółka posiada zobowiązania, które wzrastają, co nie świadczy dobrze o jej płynności. Nie chcę odrazu skreślać całego przedsięwzięcia, ale moim skromnym zdaniem, biznes ten wymaga optymalizacji kosztowo-przychodowej i dywersyfikacji strumieni przychodów. Należy pamiętać, że wciąż mamy pandemię, która skutecznie zatrzymuje ludzi w domach, a to bije w atrakcyjność posiadania fizycznego biura w obecnym czasie.
Wycena
Na podstawie ceny i ilości oferowanych akcji nowej serii B,C i D wycena emisyjna prezentuje się następująco:
Post-money valuation= 33 860 870 zł
Pre-money valuation= 38 260 870 zł
Z całym szacunkiem dla zespołu, ale ten biznes nie jest tyle warty. Emitent nie posiada wymienionych przez siebie powierzchni biurowych w swoich aktywach. On je jedynie wynajmuje, a następnie podnajmuję w formie mniejszych pomieszczeń czy biurek swoim klientom. Tak naprawdę jedynym „aktywem” ( o ile można to tak nazwać) spółki jest system zarządzania owymi biurami oraz zespół ( zdobyty za pomocą sieci kontaktów) oferujący wsparcie mentoringowe i dostęp do grupy inwestorskiej. Natomiast to nie może świadczyć o wartości spółki samej w sobie, ponieważ po za tym spółka nie ma nic. Nie wspomnę już o stracie oraz zobowiązaniach podmiotu zależnego w formie sp. z o.o., który już definitywnie świadczy o zbyt wysokiej wycenie.
Emisja
Trwająca właśnie emisja akcji rozpoczęła się 24 czerwca 2021 roku i planowo ma trwać do 16 września bieżącego roku. Potencjalni inwestorzy mogą nabyć łącznie 130 000 sztuk akcji serii B, C oraz D (struktura cenowa w tabeli nr. 1) za bagatela 4 400 000 zł. W zamian przyszli akcjonariusze otrzymają 11,5% wszystkich akcji spółki.
Szczerze mówiąc, to trochę dużo jak na fakt, iż spółka sama w sobie nie jest tyle warta. Chociaż, oferowany procent całkowitego pakietu akcji na tle pozostałych emisji, nie jest kategorycznie niski.
Ilość i cena emitowanych akcji Office & Cowork Center.
| wdt_ID | Lp. | Seria Akcji | Cena za 1 szt. akcji | Ilość akcji |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1. | B | 32,00 | 50.000 |
| 2 | 2. | C | 34,00 | 40.000 |
| 3 | 3. | D | 36,00 | 40.000 |
Office & Cowork Center S.A. w prezentowanych materiałach marketingowych oraz dokumencie ofertowym zawarli informacje odnośnie celu przeprowadzonej emisji. Skupia się on wokół dwóch obszarów, tj. rozwoju działalności biznesowej po przezpozyskuwanie nowych lokalizacji i związanym z tym wzrostem zatrudnienia a także usprawnienia już istniejących rozwiązań w ramach oferty po przez optymalizację i automatyzację procesów.
Struktura rozdysponowania zebranych środków z emisji akcji serii B,C i D.
Emitent w 75%, tj. około 3 300 000 zł chce przeznaczyć na działania związane z długofalowym planem posiadania w swoim portfelu ponad 100 lokalizacji w całej Polsce w przeciągu kolejnych 36 miesięcy. W tym celu, spółka planuje uruchomienie m.in. biur w każdym mieście wojewódzkim oraz w mniejszych miejscowościach. Aby trafnie zdefiniować właściwość wyboru lokalizacji, zespół marki O&CC chce podeprzeć się wpierw badaniami rynku, który w wyniku pandemii uległ zmianie. Niewątpliwie jednym z kryteriów, pozostanie taki czynnik jak dobrze skomunikowana lokalizacja, pozwalająca na dotarcie do biura w czasie nie dłuższym niż 5 minut od przystanku komunikacji miejskiej. Z tym przedsięwzięciem związane są również takie aspekty jak zatrudnienie nowych pracowników do rozwijania sieci i zarządzania subregionami, fuzje i przejęcia mniejszych firm lokalnych oraz dywersyfikacją obecnej struktury pod dalsze skalowanie przedsięwzięcia i możliwości finansowania rozwoju firmy.
Pozostałe 25% spółka chce przeznaczyć na usprawnienie obecnych rozwiązań od strony klienta oraz od strony wewnętrznej firmy. W tym celu Panowie z O&CC chcą przeznaczyć część środków na usprawnienie marketingu internetowego, który w konsekwencji powinien przełożyć się na wzrost liczby klientów. Dodatkowo emitenta planuje usprawnić proces obiegu dokumentacji ( w tym również zawierania umów) pomiędzy spółką a klientem. Pozostałe działania przynoszące wymierną korzyść dla klienta marki O&CCe skupiają się wokół umożliwienie klientom korzystania ze wszystkich lokalizacji w Polsce bez względu na to, gdzie znajduje się macierzysta lokalizacja klienta wskazana w umówie. Emitent w ramach obiecywanej optymalizacji ma zmian również wprowadzić system nadzoru i bezpieczeństwa rejestrujący obecność w biurach oraz innych zdarzeń. Docelowo ma on być połączony wraz z drugim planowanym systemem służącym do pomiaru i optymalizacji zużycia przedmiotów i rzeczy codziennego użytku.
Wniosek: Plan spółki dotyczący rozdysponowania zebranych środków w ramach emisji akcji jest jak najbardziej klarowny i faktycznie skupia się na istotnych kwestiach związanych z prowadzoną działalnością. Z punktu inwestycyjnego, wszystkie wymienione działania powinny przyczynić się do wzrostu liczby klientów w wyniku większej dostępności i wyższej jakości oferowanych usług. To w konsekwencji ma szansę przełożyć sie na wyższe przychody ( a wiec może i zyski oraz związaną z tym wartość spółki). Jeżeli natomiast chodzi o parametry emisji, a dokładniej ceny 1 sztuki akcji którejkolwiek z oferowanych serii, uważam, że cena jest zbyt wysoka.
Exit i inne korzyści
Na dzień dzisiejszy, jedynym pozytywnym wydźwiękiem związanym z zakupem akcji jest zapowiedź (ale nie zobowiązującą) przedstawicieli spółki dotycząca wejścia na giełdę. A mianowicie, emitent rozważa możliwość rozpoczęcia procesu przygotowawczego spółki do wejścia na giełdę NewConnect w ciągu 3 lat od zakończenia emisji. Dokładna jednak data debiutu nie jest znana.
W kwestii możliwości czerpania zysków z wypłacanej dywidendy, muszę zmartwić wciąż chętnych inwestorów – do momentu debiutu spółki na NewConnect nie macie co liczyć. Oczywiście dyplomatycznie spółka zastrzega sobie, że decyzja jest zależna od postanowienia Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy.
Podsumowanie
Wniosek: Office&Cowork Center S.A. to spółka, która nie posiada złej propozycji wartości. Ilość osób decydujących się na założenie własnych start-up’ów czy też dzałalności gospodarczych w ramach których chcą oferować swoje usługi stale rośnie. Nie mniej jednak, w ciągu ostatnich 17 miesięcy zmienił się nieco model pracy (niezależnie od jego formy). To co tak naprawdę teraz w głównej mierze potrzebują osoby z omawianej grupy społecznej, to adres ( potrzebny do rejestracji podmiotu) oraz dostęp do wiedzy i networkingu (ale to można robić zdalnie, niekoniecznie stacjonarnie). Osobiście uważam, że spółka powinna zmienić swój sposób działania, ponieważ podnajmowanie powierzchni i nawet organizacja w nich wydarzeń może okazać się zbyt mało wartościowa w tak dynamicznie zmieniającym się świecie. Nie wspomnę już o obecnych wynikach finansowych, które odbiegają daleko od akceptowalnych poziomów. Na dzień dzisiejszy, uważam, że nie warto inwestować w akcje wspomnianej spółki, uwagi na zbyt wiele niedociągnięć i brak dostoswania się do czasów DDD (dystans – dezynfekcja- dyscyplina).
Uwaga !!! Jak już to wielokrotnie zaznaczałem w wielu artykułach, prezentowane przeze mnie analizy nie stanowią oferty inwestycyjnej, ani nie są zachętą do inwestowania w akcje analizowanej spółki. Powyższy artykuł stanowi jedynie subiektywną opinię na temat podmiotu.
Propozycja wartości w postaci usługi wynajmu powierzchni biurowej na zasadach elastycznej umowy, której warunki klient może dostosowywać (ze skutkiem natychmiastowym) w zależności od potrzeb.
Podstawowy pakiet obejmuje wszystko to co wymaga początkująca start-up, tzn. adres, pełna obsługa korespondencji oraz dostęp do usług konsultacyjnych.
Dodatkowe korzyści dla klienta w postaci: dostępu do szkoleń i warsztatów, możliwość uprawiania netowrking’u oraz dostęp do mentorów i grup zrzeszających inwestorów.
Przemyślany i dobrze poukładany cel inwestycyjny emisji. Planowane działania powinny przełożyć na się lepszą kondycję finansową spółki oraz jej wzrost organiczny.
Oferta firmy w postaci usługi wynajmu powierzchni biurowej opiera się tak naprawdę na podnajmie wynajmowanego już przez spółkę biura od zarządcy budynku.
Uboga oferta lokalizacyjna – jedynie 3 miasta w Polsce.
Niska jakość wykończenia biur, jedynie dwie lokalizacje o podwyższonym standardzie.
Ubogi model biznesowy, pozbawiony prognoz wzrostu przychodów ( i ewentualnie zysków) oraz klientów w ciągu najbliższych kilku lat;
Brak przedstawionych obecnych źródeł przychodu oraz struktury kosztów;
Brak opracowanych dodatkowych strumieni przychodów;
Słaba kondycja finansowa spółki zależnej – sp. z o.o.,
Wzrost zadłużenia oraz straty netto podmiotu na koniec okresu obrachunkowego.
Zdecydowanie zbyt wysoka wycena na poziomie 33 860 870 (post-money valuation) odbiegająca od realnej wyceny;
Cena emitowanych akcji woła o głos z niebios.
Brak konkretnej decyzji i daty wejścia spółki na NewConnect.
Brak wypłaty dywidendy do czasu debiutu spółki na NewConnect (min.3 lata).
