Po upływie niecałych 3 miesięcy, kampania crowdfundingowa Samana Nomad City S.A. – spółki realizującej projekt deweloperski na półwyspie Samana w Republice Dominikany, powoli dobiega końca. Ostateczny termin przyjmowania zapisów na akcje podmiotu przypada na najbliższy poniedziałek 17 lipca.
Ze względu na fakt, iż jest to jedna z nielicznie trwających obecnie emisji akcji, podjąłem decyzje o przeprowadzeniu krótkiej, lecz fundamentalnej analizy spółki, która ma na celu rozwiać wszelkie wątpliwości jakie występują wśród niezdecydowanych (jeszcze) inwestorów.
Poniższy artykuł zawiera elementy, które dotyczą przedmiotu działalności Samana Nomad City S.A., powiązań kapitałowych, modelu biznesowego i w szczególności kwestii związanych z generowaniem przez spółkę przychodów.
Zanim jednak przejdę do analizy, warto jeszcze wspomnień, że na dzień pisania artykułu spółka należąca m.in. do Marka Zmysłowskiego pozyskała niecałe 15% kwoty prowadzonej emisji.
Samana Nomad City S.A. – co to za spółka i czym się zajmuje?
Samana Nomad City S.A. to podmiot gospodarczy zarejestrowany w Polsce należący do grupy holdingowej SAMANA GROUP REH S.R.L z siedzibą w stolicy Republiki Dominikany, tj. Santo Domingo. Podmiot został zawiązany pod koniec zeszłego roku, a data rejestracji w KRS (Krajowym Rejestrze Sądowym) to 3 luty bieżącego roku.
Głównym przedmiotem działalności emitenta jest realizacja, a następnie obsługa inwestycji deweloperskiej na półwyspie Samana. W pierwszej kolejności dotyczy to wybudowania zespołu budynków składających się z przestrzeni co-workingowej, apartamentów (o powierzchniach od 40m2 do 80m2), kawiarni, pool baru, sklepów, a także wspólnych przestrzeni do odpoczynków. Obejmuje to takie obiekty jak basen, siłownia, studio jogi, kort tenisowy czy boisko.
Kolejnym (późniejszym) etapem działań prowadzonych przez Samana Nomad City S.A. jest sprzedaż wybudowanych oraz wykończonych pod klucz apartamentów, wynajem i obsługa części komercyjnych ( restauracja, sklepy, kawiarnia), pobór czynszu i obsługa najmu pozostałych apartamentów. Dodatkowo spółka będzie odpowiedzialna za utrzymanie całego kompleksu w czystości i dbanie o jego sprawne funkcjonowanie.
Kto jest pomysłodawcą projektu?
Autorami projektu Samana Nomad City jest trzech przedsiębiorców, z których każdy posiada innego rodzaju kompetencje oraz doświadczenie. Są to:
- Marek Zmysłowski
Współzałożyciel notowanej obecnie na nowojorskiej giełdzie spółki Jumia Travel – internetowego biura podróży oferującego rezerwacje hoteli online na całym kontynencie afrykańskim ( odpowiednik booking.com), a także współtwórca takich firm jak HotelOnline.co – firmy zajmującej się produkcją oprogramowania dla hoteli, oraz Sunroof.se – producenta pokryć dachowych wykorzystujących technologię komórek fotowoltaicznych w celu zasilania budynków.
- Shannon Robertson
Posiada ponad 22-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych, które zdobywał jako dyrektor zarządzający w JLL. Dodatkowo, jako przedsiębiorca, pozyskiwał on nowe grunty w Republice Dominikany, gdzie realizował projekty nieruchomościowe. Obecnie pełni rolę inwestora/doradcy w grupie holdingowej Samana.
- Tomas Avogardo
Jest założycielem Samana Group (dawniej znane jako De Maria). Od 2008 roku nieustannie zarządza pozyskiwaniem nowych gruntów pod inwestycje oraz rozwojem działalności grupy.
Historia powstania koncepcji
Historia powstania idei wybudowania zespołu budynków na półwyspie Samana sięga roku 2016, kiedy to Marek Zmysłowski miał okazje po raz pierwszy poznać przyszłych wspólników, z którymi początkowo, przez okres 3-lat, spotykał się wyłącznie towarzysko.
Momentem przełomowym w relacji trzech Panów była przeprowadzka Marka Zmysłowskiego na stałe do Republiki Dominikany. W momencie chęci zakupu przez niego gruntu od Shannon’a Robertson, pojawiła się propozycja budowy prywatnego miasta.
Po „chwilowym” zastanowieniu, wszyscy trzej Panowie przystąpili do pracy. Utworzony został holding Samana Group, do którego aportem zostały wniesione dotychczasowe projekty, grunty oraz kapitał.
Jednym z projektów grupy Samana jest właśnie Samana Nomad City – kompleks budynków obejmujących 30 apartamentów, strefę co-workingową oraz strefę relaksu.
Jest to przymiarka spółki, do planowanego w przyszłości projektu budowy miasta mogącego pomieścić przynajmniej 10 tys. rodzin.
Do kogo należy spółka?
Zgodnie z opublikowanym na stronie emisji dokumentem ofertowym, na dzień 17 kwietnia spółka Samana Nomad City S.A. posiada jednego akcjonariusza. Jest nim podmiot założycielski pod nazwą Samana Group Poland sp. z o.o. z siedzibą w Jankowie Gdańskim.
Ponadto, emitent zawarł w tym samym dokumencie informacje o zastawie rejestrowym zgodnie z którym część akcji serii A jest przedmiotem zastawu. Został on ustanowiony na rzecz pożykodawców spółki Samana Group REH S.R.L, którzy w okresie od 5 do 27 czerwca bieżącego roku udzielili na rzecz tego podmiotu pożyczek o łącznej wartości 0,5 mln zł.
Jak wygląda struktura kapitałowa grupy Samana?
W celu lepszego zrozumienia powiązań i zależności kapitałowych, warto spojrzeć na poniższą grafikę obrazującą strukturę kapitałową grupy holdingowej Samana Group.
Grafika nr.I Struktura kapitałowa Samana Group REH S.R.L.
Zgodnie z przedstawionym wyżej schematem, na dzień dzisiejszy, grupa kapitałowa Samana Group REH S.R.L jest większościowym udziałowcem podmiotu o nazwie SAMANA GROUP POLAND sp. z o.o., który z kolei jest jedynym właścicielem akcji emitenta.
W tym miejscu jeszcze raz warto podkreślić, że w przypadku realizowanego obecnie projektu SAMANA NOMAD CITY zakres wykonywanych działań należy tylko i wyłącznie do spółki Samana Nomad City S.A.
Samana Nomad City – kompleks wypoczynkowo-mieszkaniowy
Opis budowanego obiektu
W ramach realizowanej obecnie inwestycji, spółka Samana Nomad City S.A. planuje stworzyć prywatne miasto, w którym będą znajdowały się budynki o różnym przeznaczeniu. Masterplan emitenta obejmuje:
- 3 budynki mieszkalne
- Nomad City Condo I
- Liczba apartamentów: 28
- Nomad City Condo 2
- Liczba apartamentów: 24
- Stepped Condo
- Liczba apartamentów: 18
- Nomad City Condo I
- 26 budynków mieszkalnych , tzw. wille
- 10 willi z jedną sypialnią;
- 16 willi z dwiema sypialniami;
- hotel
- Liczba pokoi: 15
- strefa rozrywkowa
- spa
- bar
- restauracja
Grafika nr.II Wizualizacja zespołu budynków w ramach Samana Nomad City
Położenie
Kompleks (w trakcie budowy) zlokalizowany jest w jednym z bardziej popularnych regionów wśród turystów odwiedzających Republikę Dominikany, tj. na półwyspie Samana. Obszar ten, poza gorącym klimatem zwrotnikowym, charakteryzuje się również wieloma przepięknymi widokami oraz atrakcjami przyrodniczymi. Na półwyspie Samana położony jest wodospad El Limon czy jeden z największych chronionych obszarów na wyspie – park narodowy Los Haitises. Co więcej, region ten odznacza się także jednymi z najpiękniejszych plaż. Mowa tu m.in. o takich plażach jak: Playa (tłum. plaża) Rincon , Playa Madama , Playa Fronton oraz Playa Las Terrenas.
Z uwagi na przejrzystość wody oraz obfitość fauny i flory, półwysep Samana to również jedno z najlepszych miejsc na Karaibach do nurkowania.
Ośrodek znajduje się w południowo wschodniej części półwyspu.
Grafika nr.III Położenie ośrodka na półwyspie Samana
Projekt architektoniczny
Za projekt i wizualizacje kompleksu Samana Nomad City odpowiedzialna jest pracownia architektoniczna Traktor Arquitectura, która posiada prawie 10-letnie doświadczenie w kształtowaniu krajobrazu popularnych destynacji na Dominikanie i w Meksyku.
Zespół wymienionej wyżej pracowni posiada w swoim portfolio projekty, które zostały zrealizowane m.in. w Tulum, Cancun, Puerto Aventuras oraz na wyspach Holbox i El Valle.
Technologia
Projekt Samana Nomad City poza swoją lokalizacją i przeznaczeniem wyróżnia się dodatkowo technologią, która jest wykorzystywana w trakcie jego budowy.
W celu poprawy jakości i trwałości stawianych budynków, przy jednoczesnym skróceniu czasu potrzebnego do ich wybudowania, emitent nawiązał współpracę z firmą Qmodular, która specjalizuje się w tworzeniu prefabrykowanych budynków modułowych. Połączone ze sobą niezależne konstrukcje modułowe bedą odznaczały się wyższą odpornością na pękania, a także występujące w tamtym regionie fale sejsmiczne.
Oprócz tego, emitent wyposaży dachy oraz elewacje wznoszonych budynków w solarną technologię od firmy SunRoof, która uniezależni przyszłych mieszkańców od dostaw energii z sieci elektrycznej, a także pozwoli na zmniejszenie jej zużycia do 70%.
Cena, metraż i data zakończenia budowy
W ofercie emitenta znajdują się apartamenty o powierzchniach 40m2, 60m2 oraz 80m2. Cena najtańszego z nich zaczyna się od 150 tys. dolarów. Przewidywana data zakończenia inwestycji to 2024 rok.
Sytuacja finansowa spółki
Spółka Samana Nomad City S.A. została założona 21 listopada ubiegłego roku, a pierwszy rok obrachunkowy kończy się 31 grudnia bieżącego roku. Na stronie emisji, emitent opublikował bilans oraz rachunek zysków i strat sporządzony na dzień 28 lutego tego roku, który nie podlegał badaniu przez biegłego rewidenta ani nie był przedmiotem zatwierdzenia przez walne zgromadzenie lub radę nadzorczą.
W związku z krótkim przedziałem czasowym za jaki zostały sporządzone dokumenty finansowe brakuje przesłanek do ich analizowania. Poniżej zostały zamieszczone jedynie skany bilansu oraz rachunku zysków i strat.
Grafika nr.IV Bilans i RZiS Samana Nomad City S.A. sporządzony na dzień 28 luty 2023.
Dodatkowe informacje
W dokumencie ofertowym emitent zawarł również informacje o umówie przedwstępnej, jaka została zawarta pomiędzy Samana Nomad City S.A. a Samana Group Rehabilitacyjne S.R.L. na zakup części nieruchomości z nieruchomości zidentyfikowanej jako 416293450279 D.C.7. w Saman o numerze rejestracyjnym 3000539323 o powierzchni 48 536,13 m2.
Dokładna część nabywanej nieruchomości za kwotę 20 tys. dolarów zostanie określona w umówie przyrzeczonej, która zostanie podpisana do dnia 1 sierpnia bieżąco roku.*
*Pod warunkiem, że Samana Nomad City S.A. otrzyma dominikański numer podatkowy.
Model finansowy – jak spółka chce zarabiać?
I strumień przychodu ( transakcja jednorazowa)
II strumień subskrypcyjny
Drugi sposób na generowanie przychody w spółce opiera się na cyklicznie wpływach z tytułu obsługi najmu apartamentów oraz wynajmu i obsługi części komercyjnej.
Emitent przewiduje, że w ciągu roku, ten strumień przychodu powinien wygenerować 1,2 mln zł przychodu.
Analiza finansowa
Na stronie emisji została umieszczona projekcja rentowności realizowanej na półwyspie Samana inwestycji, wykonana przez firmę HIDA – butikową agencję doradczą prowadzącą działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europy Środkowo-Wschodniej. Uwzględnia ona rentowność przedsięwzięcia dla emitenta, jak również dla potencjalnych właścicieli apartamentów.
Zgodnie z jej treścią, rekomendowanym modelem komercjalizacji projektu jest tzw. model „30/70 udziału w przychodach„. Natomiast rekomendowanym modelem zarządzania kompleksem jest model „własna marka + własne zarządzanie„.
W dokumencie zostały wskazane również pozostałe modele komercjalizacji i zarządzania obiektu wraz z uzasadnieniem braku ich rekomendacji.
Czy warto więc zainwestować w akcje Samana Nomad City S.A.?
Na to pytanie stara sobie dzisiaj zapewne odpowiedzieć wiele niezdecydowanych jeszcze inwestorów… i w gruncie rzeczy nie można im się dziwić.
Sytuacja na rynku kapitałowym w Polsce oraz kondycja gospodarki światowej stawia dzisiaj dodatkowe wyzwania nie tylko przed firmami wchodzącymi na rynek, ale również podmiotom, które już mają na nim ugruntowaną pozycję.
Niewątpliwie, czynnikiem przemawiającym na niekorzyść spółek pozyskujących środki w modelu finansowania społecznościowego są wydarzenia, które miały miejsce na rynku crowdfundingu w bieżącym roku. Mowa tu m.in. o upadku tegorocznego emitenta – Pora na Pola S.A. czy pojawiające się informacje o problemach finansowych spółek należących do holdingu Janusza Palikota, które już wielokrotnie korzystały z dobrodziejstw jakie niesie ze sobą rynek crowdfundingu.
A co z projektem Samana Nomad City?
Inwestycja realizowana przez Samana Nomad City S.A. na półwyspie Samana jest ciekawą propozycją, aczkolwiek obarczoną wysokim ryzykiem. Należy pamiętać, że budowa wciąż trwa, a jej koszt to 23,1 mln zł. Oczywiście, w momencie sprzedaży apartamentów, środki poniesione na inwestycje szybko się zwrócą, natomiast póki co, do tego momentu potrzeba zawarcia nowych transakcji zakupu nieruchomości.
Niewątpliwie na korzyść omawianego emitenta przemawia fakt, jakim jest autonomiczność podmiotu co do zarządzania obiektem oraz czerpaniem z tego tytułu korzyści finansowych. Z perspektywy inwestora, jest to pozytywny aspekt, który oznacza, że wypracowane przychody w całości trafią do podmiotu, którego są właścicielami akcji.
Kolejnym argumentem na „+” są osoby odpowiedzialne za projekt. Mowa tu o Marku Zmysłowskim, Tomas’ie Avogardo oraz Shannon’ie Robertson. Wszyscy trzej Panowie posiadają bogate doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych, a dodatkowo uzupełniają się posiadanymi przez siebie kompetencjami, które zdobywali w trakcie swojej kariery zawodowej.
Jaki jest więc wniosek?
Wniosek jest prosty. Każdy z inwestorów powinien jeszcze raz przemyśleć, czy jego zdaniem inwestycja w akcje Samana Nomad City S.A. stanowi atrakcyjną okazję. W tym celu polecam zapoznać się ze stroną emisji oraz dokumentami na niej zawartymi (włącznie z prognozą wykonaną przez firmę HIDA).
Emisja trwa do najbliższego poniedziałku (tj. 17 lipca). Good luck w podejmowaniu decyzji!
